thaihomerb.
ลงประกาศ
← ชุมชนและบทความ

ภาวะคอนโดล้นตลาดไทยปี 2026: บ้านขายไม่ออก 220,000 หน่วย และตลาดสินเชื่อที่ยังไม่เปิด

เขียนและจัดทำแผนภูมิโดยมี AI ช่วย | ตรวจทานโดย YYao | ข้อมูล ณ วันที่ 14 ตุลาคม 2026 | ThaiHomeRB ทุกตัวเลขระบุแหล่งที่มา หากแหล่งข้อมูลไม่ตรงกัน จะแสดงทั้งสองค่า

อัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอยู่ที่ 1.00% แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดีรายย่อยของธนาคารกรุงเทพอยู่ที่ 6.50% ในช่องว่างระหว่างสองตัวเลขนี้ มีบ้านที่ขายไม่ออกกว่า 220,000 หน่วย และตลาดสินเชื่อที่ผู้ประกอบการรายงานว่ามีผู้ถูกปฏิเสธ 40–45% ในปี 2024–25

แผนภูมิแท่ง: อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธปท. 1.00% เทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดีรายย่อย 6.145% ถึง 6.845% ของสามธนาคาร
221,805บ้านเหลือขายทั่วประเทศ (AREA ก.พ. 2026)
14.7%ของคอนโดที่โอนเป็นของผู้ซื้อต่างชาติ (2025)
1.00% เทียบ 6.50%ดอกเบี้ยนโยบาย เทียบ MRR ธนาคารกรุงเทพ
56%ของผู้บริโภคไม่มีแผนซื้อบ้านใน 5 ปี

สรุปสั้น ๆ

  • สต็อก: ที่อยู่อาศัยเหลือขายราว 220,000–350,000 หน่วย ขึ้นกับว่าใครเป็นผู้นับ และต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะระบายหมด
  • ผู้ซื้อ: อุปสงค์ต่างชาติเปลี่ยนสัญชาติ ไม่ได้เพิ่มขึ้น ส่วนผู้ซื้อในประเทศติดเรื่องสินเชื่อ
  • ดอกเบี้ย: ดอกเบี้ยนโยบายลดเหลือ 1.00% แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารยังอยู่ราว 6–7%
  • สำหรับผู้ซื้อ: นักวิเคราะห์คาดว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อในอีก 1–2 ปี
  • ไม่ครอบคลุม: เรายังไม่พบข้อมูลค่าเช่าที่เชื่อถือได้ จึงไม่สรุปเรื่องค่าเช่า

ที่อยู่อาศัยล้นตลาดมากแค่ไหน?

ไม่มีตัวเลขทางการตัวเดียว ประมาณการอยู่ระหว่างราว 220,000 ถึง 400,000 หน่วย

  • 221,805 หน่วย: ที่อยู่อาศัยเหลือขายทั่วประเทศ (AREA ก.พ. 2026) ใช้เวลาระบายราว 50 เดือน Pattaya Mail
  • ~350,000 หน่วย: คอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯ (Knight Frank ไตรมาส 1/2026) ที่การโอนราว 60,000 หน่วยต่อปี ใช้เวลา 5–6 ปี Knight Frank
  • ~220,000 หน่วยในกรุงเทพฯ และอาจถึง 400,000 หน่วยทั่วประเทศ (โสภณ พรโชคชัย แห่ง AREA ม.ค. 2026) The Nation
แผนภูมิแท่งประมาณการบ้านเหลือขายสี่ค่า: 221,805 หน่วยทั่วประเทศ คอนโดกรุงเทพฯ ราว 220,000 และ 350,000 หน่วย และคอนโดทั่วประเทศสูงสุดราว 400,000 หน่วย

ขอบเขตที่ต่างกัน (เฉพาะคอนโดหรือบ้านทุกประเภท สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังก่อสร้าง) น่าจะอธิบายช่องว่างนี้ได้ แต่เรายืนยันจากแหล่งข้อมูลไม่ได้

จะมีอุปทานใหม่อีกไหม?

น้อยลงกว่าเดิม แต่ยังมี

  • ไตรมาส 1/2026: เปิดตัวคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ราว 6,174 หน่วย ไม่มีในเขต CBD และสูงสุด 68% ราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนใหญ่เจาะผู้ซื้อที่มีงบ 1.5–3 ล้านบาท Knight Frank
  • ไตรมาส 2/2026: 2,332 หน่วย ลดลง 67% จากไตรมาสก่อน ครึ่งปีแรก 9,501 หน่วย เพิ่มขึ้น 42% จากปีก่อน ประมาณการทั้งปี 17,000–20,000 หน่วย Cushman & Wakefield
  • ทั้งสองบริษัทนับต่างกัน ให้ดูเป็นแนวโน้ม อย่านำมารวมกัน

ใครเป็นผู้ซื้อ?

ชาวต่างชาติซื้อราวหนึ่งในเจ็ดของคอนโดที่โอน และสัดส่วนตามสัญชาติกำลังเปลี่ยน

แผนภูมิแท่งคอนโดที่ชาวต่างชาติซื้อปี 2025: จีน 4,940 หน่วย (ลด 12.9%) เมียนมา 1,968 หน่วย (เพิ่ม 41.8%) รัสเซีย 1,172 หน่วย (เพิ่ม 8.6%)
  • รวมปี 2025: 14,899 หน่วย (+2.2%) มูลค่า 60,920 ล้านบาท (−10.7%) คิดเป็น 14.7% ของจำนวนหน่วย และ 25% ของมูลค่า Khaosod English
  • ตามมูลค่า: จีน 18,590 ล้านบาท (−30%), เมียนมา 6,160 ล้านบาท (−12.5%), รัสเซีย 4,770 ล้านบาท (+30.3%)
  • ตามจังหวัด: กรุงเทพฯ 7,029 หน่วย ชลบุรี (รวมพัทยา) 4,164 หน่วย ภูเก็ต 1,190 หน่วย
  • แต่ละกลุ่มซื้อที่ไหน: ชาวจีนซื้อในกรุงเทพฯ ชลบุรี และเชียงใหม่ ชาวเมียนมาซื้อในกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และเชียงใหม่ ชาวรัสเซียซื้อในภูเก็ต ชลบุรี และประจวบคีรีขันธ์
  • ยังไม่มีสัญชาติใดมาเติมช่องว่างที่ผู้ซื้อชาวจีนทิ้งไว้ได้เต็มที่ Cushman & Wakefield

ราวหกในเจ็ดของหน่วยที่โอนเป็นของผู้ซื้อที่ไม่ใช่ชาวต่างชาติ ตลาดในประเทศจึงสำคัญกว่า

ทำไมผู้ซื้อในประเทศรับสต็อกไม่ไหว? สินเชื่อธนาคารสำคัญกว่าดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยลดลงในปี 2026 แต่สินเชื่อไม่ได้ง่ายขึ้น

  • ดอกเบี้ยนโยบาย: ลดจาก 1.25% เหลือ 1.00% เมื่อ 25 ก.พ. และคงไว้เมื่อ 26 ส.ค. ด้วยมติเอกฉันท์ Thairath ธปท.
  • ก่อนหน้านั้น: ปรับขึ้นจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในราวหนึ่งปีหลังโควิด The Nation
  • ดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อยแทบไม่ขยับ: ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดีรายย่อย (MRR) เพียง 0.10–0.15 จุด ตอนนี้ MRR ของธนาคารกรุงเทพ 6.50% กสิกรไทย 6.58% กรุงไทย 6.845% และอาคารสงเคราะห์ 6.145% MRR เป็นอัตราอ้างอิง ไม่ใช่อัตราที่คุณจะได้ Thairath
  • ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ: ไตรมาส 1 สินเชื่อของสถาบันการเงินใหญ่หดตัวราว 2.1% ขณะที่สินเชื่อโรงรับจำนำเพิ่ม 18.3% หนี้ครัวเรือนลดเหลือ 85.9% ของ GDP ต่ำสุดในรอบ 6 ปี แต่ SCB EIC ระบุว่าเป็น "การลดหนี้เพราะถูกจำกัดสินเชื่อ" ไม่ใช่ฐานะการเงินที่ดีขึ้น The Nation
  • ความต้องการเริ่มเย็นลง: 56% ของผู้บริโภคไม่มีแผนซื้อบ้านใน 5 ปี สูงสุดนับแต่เริ่มสำรวจ ความสนใจย้ายไปบ้านราคา 3 ล้านบาทหรือต่ำกว่า ผู้เช่าบางส่วนกลับไปอยู่กับครอบครัว The Nation

บ้านราคาถูกที่สุดถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด

  • ผู้ประกอบการรายงานอัตราปฏิเสธเฉลี่ย 40% (ไตรมาส 4/2024) และ 45% (ไตรมาส 1/2025)
  • ตามราคาในไตรมาส 4/2024: 1–3 ล้านบาท 65–70% 3–7 ล้านบาท 40% 7 ล้านบาทขึ้นไป 15%
  • สาเหตุหลัก: ปัญหาเครดิตบูโร หนี้สูง รายได้ไม่แน่นอนหรือไม่มีเอกสารยืนยัน Bangkok Post
  • สมาคมหนึ่งรายงานว่าสูงกว่า 50% ในเดือนตุลาคม 2026 Pattaya Mail การสำรวจและช่วงเวลาต่างกัน จึงควรมองเป็นช่วงตัวเลข
แผนภูมิแท่งอัตราปฏิเสธสินเชื่อตามราคา: 1–3 ล้านบาท 65–70% 3–7 ล้านบาท 40% 7 ล้านบาทขึ้นไป 15%

เงินเฟ้อปานกลาง แต่จะสูงขึ้นถึงต้นปี 2027

  • กันยายน 2026: เงินเฟ้อทั่วไป 2.82% เงินเฟ้อพื้นฐาน 1.50% ส่วนใหญ่มาจากน้ำมันและอาหารสด คาดการณ์ทั้งปี 1.8–2.2% The Nation
  • ธปท.: คาดว่าเงินเฟ้อจะสูงขึ้นถึงไตรมาส 1/2027 แล้วกลับสู่ระดับต่ำ การใช้จ่ายของครัวเรือนยังระมัดระวัง ธปท.
  • ความเสี่ยง: ค่าจ้างลดลง ชั่วโมงทำงานลดลง การว่างงานสูงขึ้น The Nation
  • เราไม่พบแหล่งข้อมูลที่วัดว่าความสามารถกู้ซื้อบ้านของครัวเรือนทั่วไปเปลี่ยนไปเท่าไร

ประชากรศาสตร์บอกอะไรได้บ้าง?

ครัวเรือนที่เล็กลงและสังคมสูงวัยเป็นบริบท ไม่ใช่หลักฐานว่ามีความต้องการ

  • ประชากร: ราว 70.3 ล้านคนในปี 2025 เติบโต 0.42% (ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์) ขนาดครัวเรือนเฉลี่ย 2.5 คน มีครัวเรือนคนเดียวและการอยู่คอนโดมากขึ้น สสช. ผ่าน ASEAN Now
  • สูงวัย: ประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปเพิ่มจาก 6.8% ในปี 1994 เป็น 20% ในปี 2024 Bangkok Post
  • ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุยังน้อย: 916 โครงการ ณ สิ้นปี 2024 (สถานดูแล 832 แห่ง ที่พักอาศัยผู้สูงอายุ 84 แห่ง) อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 516 แห่ง อัตราเข้าพัก: สถานดูแลในกรุงเทพฯ 69.2% ที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ 75.6% ที่พักอาศัยในสมุทรปราการ 70.9% ที่พักอาศัยเอกชนส่วนใหญ่ค่าเช่า 30,000–50,000 บาทต่อเดือน
  • เราไม่พบแหล่งข้อมูลที่ประเมินว่าแนวโน้มเหล่านี้ช่วยดูดซับสต็อกได้เท่าไร

รัฐช่วยอะไรบ้าง?

การลดค่าธรรมเนียมช่วยผู้ซื้ออยู่เองชาวไทยเป็นหลัก มาตรการอื่นแคบหรือสิ้นสุดแล้ว

  • ลดค่าธรรมเนียม: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2027 ราคาและวงเงินกู้ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท มีรายงานว่าเน้นบุคคลสัญชาติไทยที่ซื้ออยู่เอง จึงควรตรวจสอบสิทธิ์ The Nation
  • การเคหะแห่งชาติ: ลดราคาสูงสุด 20% ใน 69 โครงการ พร้อมเช่าซื้อสำหรับผู้ถูกธนาคารปฏิเสธ สิ้นสุดเมื่อ 30 ก.ย. 2026 Thairath
  • เช่าราคาประหยัด: 588 หน่วยที่บางปะกง ฉะเชิงเทรา ค่าเช่า 1,500–2,100 บาทต่อเดือน สำหรับครัวเรือนรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท อยู่นอกพื้นที่ทั้งสามของเรา ใช้แสดงขนาดของโครงการ Thairath

แล้วผู้ซื้อควรทำอย่างไร?

นักวิเคราะห์คาดว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อในอีก 1–2 ปี

  • Knight Frank คาดว่าจะมีโปรโมชันมากขึ้น การฟื้นตัวขึ้นกับดอกเบี้ย การผ่อนคลายเพิ่มเติม และรายได้ Knight Frank
  • ผู้พัฒนาเสนอส่วนลดหนัก เช่าก่อนซื้อ ผ่อนนานขึ้น ฟรีค่าโอน และฟรีค่าส่วนกลางหลายปี Pattaya Mail

รายการตรวจสอบของเราเอง (ไม่ได้มาจากแหล่งข้อมูล):

  1. ถามว่าในอาคารมีกี่หน่วยที่ยังขายไม่ออกหรือประกาศขาย สัดส่วนสูงมักหมายถึงมีพื้นที่ต่อรอง
  2. ให้ระบุสิทธิประโยชน์ทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ฟรีค่าส่วนกลางนานแค่ไหน และใครจ่ายค่าโอน
  3. เปรียบเทียบราคามือสองกับโครงการใหม่ในย่านเดียวกัน
  4. ผู้ซื้อต่างชาติ: ถามผู้พัฒนาถึงโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารก่อนจ่ายเงินจอง

แนวโน้มเป็นอย่างไร?

ระมัดระวัง: ฟื้นตัวเล็กน้อย ไม่ใช่การดีดกลับ

  • AREA คาดว่าฟื้นตัวราว 5% ในปี 2026 และทรงตัวในปี 2027–2029 Pattaya Mail
  • การโอนครึ่งแรกของปี 2026 เพิ่ม 17.6% เป็น 167,665 หน่วย แต่ผู้ซื้อเร่งโอนก่อน 30 มิ.ย. ส่วนหนึ่งของการเพิ่มอาจเป็นเรื่องจังหวะเวลา
  • สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่าจะเติบโตทีละน้อยในปี 2027 และมองว่าตลาดยังเปราะบาง Pattaya Mail 11 ต.ค. 2026

แหล่งข้อมูล

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมาย ตัวเลขมาจากรายงานของบุคคลที่สามตามที่อ้างอิงและอาจมีการแก้ไข