thaihomerb.
发布房源
← 社区与资讯

泰国公寓供应过剩 2026：22 万套卖不掉的房子，和一扇难以打开的贷款之门

AI 辅助写作与图表 | YYao 审阅 | 数据截至 2026 年 10 月 14 日 | ThaiHomeRB。每个数字都标明了来源；不同来源出现分歧时，两者并列呈现。

泰国央行的政策利率是 1.00%，曼谷银行的最优零售贷款利率却是 6.50%。在这两个数字之间，躺着超过 22 万套未售住宅，以及一个按揭被拒率居高不下的市场：据开发商报告，2024–2025 年有 40–45% 的申请被拒。

柱状图：泰国央行政策利率 1.00%，对比三家银行 6.145% 至 6.845% 的最优零售贷款利率
221,805全国未售住宅（AREA，2026 年 2 月）
14.7%公寓过户套数由外国买家购得（2025）
1.00% 对 6.50%政策利率 对 曼谷银行最优利率
56%消费者未来五年无购房计划

简要结论

  • 库存： 未售住宅约 22 万至 35 万套，取决于谁来统计。消化需要数年。
  • 买家： 外国买家只是在换国籍，总量并未增长。本地买家受制于信贷。
  • 利率： 政策利率已降到 1.00%，但银行贷款利率仍在 6–7% 左右。
  • 对购房者： 分析机构预计未来一到两年是买方市场。
  • 未涵盖： 我们没有找到可靠的租金数据，因此不对租金作判断。

供应过剩有多严重？

目前没有统一的官方数字，估计在约 22 万至 40 万套之间。

  • 221,805 套：全国未售住宅（AREA，2026 年 2 月），约需 50 个月消化。Pattaya Mail
  • 约 35 万套：曼谷未售公寓（Knight Frank，2026 年一季度）。按年均约 6 万套过户，需要 5–6 年。Knight Frank
  • 约 22 万套：曼谷；全国可能达 40 万套（AREA 的 Sopon Pornchokchai，2026 年 1 月）。The Nation
柱状图：四项未售住宅估计，全国 221,805 套；曼谷公寓约 22 万和 35 万套；全国公寓最多约 40 万套

统计范围不同（仅公寓还是所有住宅，已完工还是在建）很可能是数字不一致的原因，但我们无法确认。

还有新供应吗？

比以前少，但并未停止。

  • 2026 年一季度： 曼谷新推出约 6,174 套公寓，核心商务区为零，最多 68% 的单位每平方米低于 8 万泰铢。多数针对预算 150 万至 300 万泰铢的买家。Knight Frank
  • 二季度： 2,332 套，较一季度下降 67%。上半年共 9,501 套，同比增长 42%。全年预测 1.7 万至 2 万套。高纬环球
  • 两家机构统计口径不同。请分别看趋势，不要相加。

谁在买？

外国买家约占公寓过户的七分之一，且国籍结构在变。

柱状图：2025 年外国公寓买家，中国 4,940 套（−12.9%），缅甸 1,968 套（+41.8%），俄罗斯 1,172 套（+8.6%）
  • 2025 年合计： 14,899 套（+2.2%），总值 609.2 亿泰铢（−10.7%），占过户套数 14.7%、金额 25%。Khaosod English
  • 按金额： 中国 185.9 亿泰铢（−30%），缅甸 61.6 亿（−12.5%），俄罗斯 47.7 亿（+30.3%）。
  • 按府份： 曼谷 7,029 套，春武里（含芭堤雅）4,164 套，普吉 1,190 套。
  • 各国偏好： 中国买家集中在曼谷、春武里和清迈；缅甸买家在曼谷、北榄府和清迈；俄罗斯买家在普吉、春武里和巴蜀府。
  • 中国买家减少的缺口，尚未被其他国籍完全填补。高纬环球

约六分之五的过户来自非外国买家，因此本地市场更重要。

为什么本地买家消化不了库存？是银行信贷，不是利率

2026 年利率下降了，贷款却没有变容易。

  • 政策利率： 2 月 25 日从 1.25% 降至 1.00%，8 月 26 日一致投票维持不变。Thairath 泰国央行
  • 此前： 疫情后约一年内由 0.5% 升至 2.5%。The Nation
  • 零售贷款利率几乎没动。 银行只把最优零售利率（MRR）下调 0.10–0.15 个百分点。现在曼谷银行 6.50%，开泰银行 6.58%，泰京银行 6.845%，政府住房银行 6.145%。MRR 只是基准，不是你的实际利率。Thairath
  • 银行在限制放贷。 一季度大型金融机构贷款收缩约 2.1%，当铺贷款增长 18.3%。家庭债务占 GDP 降至 85.9%，为六年最低，但 SCB EIC 称之为“受限制推动的去杠杆”，并非家庭财务改善。The Nation
  • 需求在降温。 56% 的消费者未来五年没有购房计划，为该调查最高。兴趣转向 300 万泰铢及以下的住房。部分租客已搬回与家人同住。The Nation

越便宜的房子，被拒率越高。

  • 开发商报告的平均拒贷率：40%（2024 年四季度），45%（2025 年一季度）。
  • 2024 年四季度按房价：100 万–300 万泰铢 65–70%；300 万–700 万 40%；700 万及以上 15%。
  • 主要原因：信用记录问题、债务过重、收入不稳定或缺乏证明。Bangkok Post
  • 另有协会称 2026 年 10 月超过 50%。Pattaya Mail 调查和时间不同，请视为一个区间。
柱状图：按房价划分的拒贷率，100 万至 300 万泰铢 65–70%，300 万至 700 万 40%，700 万以上 15%

通胀温和，但将上升到 2027 年初。

  • 2026 年 9 月： 整体 2.82%，核心 1.50%，主要来自燃料和生鲜食品。全年预测 1.8–2.2%。The Nation
  • 泰国央行： 预计通胀上升至 2027 年一季度，之后回到低位。家庭消费仍然谨慎。泰国央行
  • 风险： 工资下降、工时减少、失业率上升。The Nation
  • 我们没有找到能衡量典型家庭按揭能力变化的来源。

人口结构说明了什么？

家庭小型化和老龄化是背景，不是需求的证明。

  • 人口： 2025 年约 7,030 万，增长 0.42%（历史最低）。平均家庭规模 2.5 人，单人家庭和公寓居住增多。国家统计局，经 ASEAN Now
  • 老龄化： 60 岁以上人口占比从 1994 年的 6.8% 升至 2024 年的 20%。Bangkok Post
  • 养老住房很少： 截至 2024 年底共 916 个项目（832 家养老院、84 个老年住宅），516 个在曼谷及周边。入住率：曼谷养老院 69.2%，曼谷老年住宅 75.6%，北榄府老年住宅 70.9%。私营老年住宅多数月费 3 万至 5 万泰铢。
  • 我们没有找到来源测算这些趋势能消化多少库存。

国家提供了哪些帮助？

减费主要帮到泰国自住买家，其他计划范围窄或已结束。

  • 降低费用： 过户费 2% → 0.01%，抵押登记费 1% → 0.01%，至 2027 年 6 月 30 日。房价和贷款均不得超过 700 万泰铢。报道称针对自住的泰国个人买家，请先确认自己是否符合条件。The Nation
  • 国家住房署： 69 个项目最高减价 20%，被银行拒贷者可分期购买。已于 2026 年 9 月 30 日结束。Thairath
  • 补贴租赁： 北柳府 Bang Pakong 588 套，月租 1,500–2,100 泰铢，面向月收入不超过 3 万泰铢的家庭。不在我们的三个地区，仅作规模示例。Thairath

这对购房者意味着什么？

分析机构预计未来一到两年是买方市场。

  • Knight Frank 预计促销增多。复苏取决于利率、进一步放宽和收入增长。Knight Frank
  • 开发商在提供大幅折扣、先租后买、延长付款、免过户费和多年免公共费用。Pattaya Mail

我们自己整理的清单，并非来自上述来源：

  1. 询问楼内有多少单位未售或在转让。比例越高，议价空间通常越大。
  2. 所有优惠书面确认：免费用期限、过户费由谁承担。
  3. 比较同一区域新房与二手房的价格。
  4. 外国买家：付定金前向开发商询问该楼栋剩余的外国人配额。

前景如何？

谨慎：温和复苏，而非反弹。

  • AREA 预计 2026 年约 5% 的复苏，2027–2029 年基本持平。Pattaya Mail
  • 2026 年上半年过户量增长 17.6% 至 167,665 套，但买家在 6 月 30 日前抢办过户，部分增长可能只是时间提前。
  • 泰国房地产协会预计 2027 年温和增长，称市场依然脆弱。Pattaya Mail，2026 年 10 月 11 日

来源

本文仅为一般信息，不构成财务或法律建议。数据来自所列第三方报告，可能会被修订。