泰国房地产市场走向何方？第四季度的风险与机会

曼谷、北榄府与芭堤雅｜2026 年第四季度观察及 2027–2028 年展望

作者：Yao Xiang｜笔名：YYao

AI 辅助写作与制图｜资料截止：2026 年 10 月 5 日｜中文版：2026 年 10 月 14 日（据英文版翻译）

泰国住宅市场正处于调整期，部分细分市场出现改善迹象。开发商在收缩供应，部分公寓销售指标有所回升，但这还不足以证明全市场房价将会上涨。

对房东、中介和买家来说，关键有三个问题：实际成交是否在增加？租金能否覆盖持有成本？项目的优势是否已经反映在买入价里？

本文把已公布的数据与作者的解读分开。第三季度虽已结束，但缺失的完整数据不会用编造的数字填补。对第四季度及之后两年的展望采用有条件的情景分析，不给出未经统计校准的概率。

曼谷公寓市场在 2026 年回暖了吗？

部分回暖。Knight Frank 报告称，2026 年第二季度曼谷新开盘公寓在开盘当季的预订率为 51.7%（第一季度为 45.3%）；REIC 报告第二季度新公寓销售同比增长 19.5%。这说明部分细分市场在改善，但预订仍需转化为实际过户。

Knight Frank 于 8 月 27 日公布的数据显示，第二季度开盘的曼谷公寓在开盘当季的预订率为 51.7%，第一季度为 45.3%。上半年共开盘 8,501 套，其中 3,994 套在各自开盘当季被预订，合计预订率为 47.0%；2025 年全年的可比数字为 51.6%。[1]

这一指标描述的是新项目在开盘窗口内的表现，既不是全市成交率，也不是过户率。开盘规模缩小、供应减少、选址更集中，都可能推高预订率。

但把所有改善都归因于分母变小也不准确。REIC 在 9 月 23 日的新闻稿中称，第二季度曼谷及周边五府新公寓销售同比增长 19.5%；全部住宅新增销售增长 2.6%，而住宅未售库存下降 10.2% 至 202,414 套。[2]

我的解读：供应收缩与局部需求走强可以同时存在。下一步要看预订能否转化为完成过户，以及改善能否扩展到更多区域和价位段。

外国人还在泰国买公寓吗？

还在买，但花得更少。2025 年全国外国人公寓过户 14,899 套，同比增长 2.2%，但总金额下降 10.7% 至 609.21 亿泰铢。中国买家仍是最大群体，共 4,940 套，同比下降 12.9%。

REIC 网站转载的报道引用其统计称，2025 年外国人公寓过户 14,899 套，同比增长 2.2%；总金额为 609.21 亿泰铢，同比下降 10.7%。[3]

其中中国买家 4,940 套，下降 12.9%；缅甸买家 1,968 套，套数增长 41.8%，但金额下降 12.5%；俄罗斯买家 1,172 套，套数增长 8.6%，金额增长 30.3%。以上为全国全年数据，并非芭堤雅单独统计。[3]

外国需求更加多元，但国籍结构变化并不能证明投资回报更高。劳务移民、难民和具备购房财力的买家不能合并成一个购房需求估算。

对中介而言，客户的预算、支付能力、居留安排、偏好区域和用途，比按国籍做的笼统假设更有参考价值。

2026–2027 年泰国购房者有哪些政策支持？

泰国央行将临时性贷款价值比（LTV）放宽措施延长至 2027 年 6 月 30 日，符合条件的新增房贷最高可贷 100%。但这不保证获批：收入、负债、信用和抵押品审核仍然适用，也不意味着外国买家普遍能获得全额贷款。

LTV 放宽已延长，但不保证贷款获批。

泰国央行于 5 月 14 日宣布，临时性 LTV 放宽措施延长至 2027 年 6 月 30 日。相关类别包括：抵押物价值低于 1,000 万泰铢的第二份及以后房贷合同，以及抵押物价值 1,000 万泰铢及以上的第一份及以后合同。2026 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日签订的合格新合同，适用的 LTV 上限为 100%。[4]

收入、负债、信用和抵押品审核依然适用，这并不意味着外国买家普遍可获全额融资。登记费优惠属于另一项政策，其门槛不能与 LTV 规则混为一谈，在核实资格前也不应计入回报测算。

使用注明日期的经济预测，而不是沿用旧数字。

泰国央行 6 月 24 日版本的预测表预计 2026 年 GDP 增长 2.3%，2027 年增长 1.8%。8 月 26 日的议息决定维持政策利率 1.00% 不变，并指出经济增长偏低且不均衡，居民消费承压。[5][6]

能源成本、旅游业、家庭收入和信贷条件值得持续关注。全国 GDP 增速不能直接换算成某个城市的公寓涨幅。

基建进展不等于已实现的住房需求。

2026 年 5 月的一份承包商公告介绍了乌塔堡机场第二跑道和滑行道的施工；亚投行也公布了扩建项目信息。工程进展支持对更长期的判断，但航空城、交通连接、商业入驻和就业未必同时兑现。[7][8]

政治动向应通过预算执行、政策连续性、基建合同和交易信心来评估。民调排名不等于议会席位，政府更迭也不会机械地意味着重新选举或房价下跌。

2026 年第四季度泰国房地产市场会怎样？

有三条有条件的路径：基准情形是局部改善延续；下行情形是购买力与信贷走弱，促销增多、成交变慢；上行情形是销售改善转化为过户和出租，部分项目议价空间收窄。本文不给出概率。

基准情形：局部改善延续。如果公寓销售持续改善、新增供应保持克制，且家庭收入和贷款审批没有明显恶化，有就业和通勤需求支撑的项目可能相对稳定。公寓与低层住宅可能走出不同路径。

下行情形：购买力和流动性再度走弱。如果能源成本上升、收入走弱或融资收紧，促销可能增多、成交周期拉长。依赖高入住率的项目尤其需要关注净现金流。

上行情形：销售改善转化为过户和出租。如果销售、过户和真实租赁需求同步改善，部分项目的议价空间可能收窄。但这仍不能证明全市房价上涨。

芭堤雅尤其需要逐个项目分析。Jomtien、Na Jomtien、Wongamat 和 Pratumnak 内部差异都很大，景观、配套、物业管理、挂牌价和竞争供应都会影响表现。没有同一区域、同类物业的可比库存和去化数据，就断言整个区域需要十年才能消化库存，并不合理。

2027–2028 年该如何判断泰国公寓的租金回报？

看净现金流，而不是一个醒目的房价目标。按本文的假设算例：总购入成本 400 万泰铢、月租 18,000 泰铢、一年收租 10 个月，毛收益率为 4.5%，融资前净运营收益率为 3.6%；若只收租 8 个月，净收益率降至 2.7%。

未来两年，我会关注：供应减少是否伴随成交的真正回暖，租金能否覆盖持有成本，以及交通和产业预期能否转化为租客和就业。

计算回报时要区分毛收益率与净运营收益率。

毛收益率 = 实际收取的年租金 ÷ 总购入成本。

融资前净运营收益率 =（实际收取的租金 − 运营费用）÷ 总购入成本。

运营费用包括公共区域费、维修、出租与管理费、税费等。利息、本金偿还和退出成本应单独列示。偿还本金会影响现金流，但不属于运营费用。

假设总购入成本为 400 万泰铢，月租 18,000 泰铢，一年收租 10 个月，年运营费用 36,000 泰铢，则毛收益率为 4.5%，融资前净运营收益率为 3.6%；若只有 8 个月收到租金，后者降至 2.7%。

房东应核对同楼可比单位的实际签约租金、空置期和持有成本；中介应确认房源是否仍可租售、业主授权以及买家资金是否到位；自住买家应比较整体生活成本和通勤；投资者应测算净现金流和实际转售成交。

短租经营和外国人持有物业还涉及特定的资格与物业条件。本文不确认任何具体项目或安排的合规性。

现在适合在泰国买房吗？我的看法

取决于具体项目，而不是整个市场。部分细分市场有改善迹象，但需要新增销售、过户和实际出租同时印证；在相信任何升值预测之前，先核实具体楼盘的租金、空置期和成本。

部分细分市场确有改善的证据，但其持续性仍需新增销售、过户和完成出租共同确认。

对 ThaiHomeRB 来说，现阶段最有价值的工作是提高房源的准确性和完整性：写清位置、预算、用途和联系方式，并及时下架已租出或已售出的房源。挂牌价数据库不能被当作成交价格指数。

少依赖单一的升值预测，多深入研究具体项目。这是我判断第四季度及之后两年的出发点。

资料来源

[1] Knight Frank，2026 年 8 月 27 日：曼谷新开盘公寓预订率。 https://www.knightfrank.co.th/blog/amp/2026/08/27/bangkok-condo-sales-rate-improves-to-517-as-developers-target-established-demand?host=www.knightfrank.co.th

[2] REIC 新闻稿，2026 年 9 月 23 日：曼谷及周边府第二季度销售与供应。 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/292

[3] REIC 网站转载报道，2026 年 3 月 2 日：2025 年外国人公寓过户。 https://www.reic.or.th/News/RealEstate/470678

[4] 泰国央行，2026 年 5 月 14 日：延长临时性 LTV 放宽措施。 https://www.bot.or.th/content/dam/bot/documents/th/news-and-media/news/2026/news-20260514.pdf

[5] 泰国央行：经济预测表，2026 年 6 月 24 日版本。 https://www.bot.or.th/en/thai-economy/economic-outlook.html

[6] 泰国央行：2026 年 8 月 26 日货币政策决议。 https://www.bot.or.th/en/news-and-media/news/mpc/news-20260826-KsecaE98.html

[7] Italian-Thai，2026 年 5 月 29 日：乌塔堡机场工程公告。 https://www.itd.co.th/news-itd-detail.php?news=5303

[8] 亚投行：乌塔堡机场第二跑道及滑行道扩建项目。 https://aiib.org/en/projects/details/2022/approved/Thailand-U-Tapao-International-Airport-Expansion-Project.html

作者：Yao Xiang｜笔名：YYao。AI 辅助写作与制图。文中区分了已公布数据、假设性计算与作者解读。资料截止：2026 年 10 月 5 日。本文为市场评论，不构成对任何具体项目的回报保证。

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